相続登記（不動産の名義変更）

相続登記は、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変える手続きです。2024年4月からは法律上の義務になりました。当事務所では、戸籍の収集から法務局への申請、完了後の書類のお渡しまで、一括してお引き受けしています。

相続登記とは

不動産の登記名義は、所有者が亡くなっても自動では変わりません。相続人が法務局に申請して、はじめて名義が移ります。

名義が亡くなった方のままだと、その不動産を売ることも、担保に入れてお金を借りることも、建て替えの手続きを進めることも、原則としてできません。「いつか必要になったときに」と考えていると、そのときに動けなくなります。

2024年4月から義務になりました

相続で不動産を取得した方は、次の期限までに登記を申請することが義務づけられています。

• 相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内
• 遺言によって取得した場合も、そのことを知った日から3年以内
• 遺産分割の話し合いがまとまった場合は、まとまった日から3年以内

正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。もっとも、期限を過ぎた瞬間に科されるものではありません。法務局から催告があり、それにも応じない場合に裁判所へ通知される取扱いとされています。ただ、催告が届いてから慌てるよりも、先に済ませておくほうが確実です。

2024年3月以前に起きた相続も対象です

義務は、法律が施行される前に亡くなった方の相続にもさかのぼって適用されます。この場合の期限は2027年3月31日（または相続を知った日から3年のいずれか遅い日）です。何十年も前に亡くなったご先祖の名義のままになっている田畑や山林も、これに含まれます。嬉野市周辺でも、こうした不動産は珍しくありません。

話し合いがまとまらないとき — 相続人申告登記

相続人が多い、連絡の取りにくい方がいるなどの事情で、3年以内に遺産分割がまとまらないこともあります。その場合は「相続人申告登記」という簡易な申出をしておけば、申し出た相続人については義務を果たしたものとして扱われます。

ただし、これは「誰が相続人であるか」を登記に記録するだけの手続きです。所有権が移ったことを示すものではないので、その不動産を売ったり担保に入れたりはできません。また、あとで遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に本来の相続登記が必要になります。あくまで時間を確保するための手続きとお考えください。

放置すると何が起きるか

• 相続人が増えていきます。登記をしないうちに相続人の誰かが亡くなると、その方の相続人も加わります。数十年放置された結果、面識のない親族十数名と話し合わなければならない、という例は実際にあります。
• 戸籍が集まりにくくなります。古い戸籍は手書きで判読が難しく、保存期間の関係で取得できない場合もあります。
• 売却も担保設定もできません。買い手が現れてから登記を始めると、間に合わないことがあります。
• 費用も手間も増えます。相続人が増えるほど、必要な戸籍も、話し合いの手間も、書類の往復も増えます。

必要な書類

戸籍の収集は、ご依頼いただければ当事務所で行います。役場を回る時間が取れない方、遠方の本籍地がある方は、お任せください。

手続きの流れと期間の目安

1. ご相談・お見積り（登記が必要な不動産と相続人の範囲を確認します）
2. 戸籍等の収集と相続関係の確認（2週間〜1か月程度）
3. 遺産分割協議書の作成、相続人のみなさまのご署名・ご押印
4. 法務局へ申請（申請から完了まで1〜2週間程度）
5. 完了書類のお渡しとご説明

全体でおおむね1〜2か月が目安です。相続人が多い場合や、何代かの相続が重なっている場合は、これより時間がかかります。

なお、法務局に申請してから登記が完了するまでの日数は、管轄によってかなり違います。この地域の管轄である佐賀地方法務局武雄支局は比較的早く、書類に不備がなければ数日で完了することもあります（時期によって変わります）。

費用

費用は、当事務所の報酬と、実費（登録免許税・戸籍等の取得費用・郵送費）に分かれます。報酬額は料金案内をご覧ください。ご依頼の前に、報酬と実費を分けたお見積りを必ずお出しします。

登録免許税は、相続による所有権移転の場合、不動産の固定資産評価額の0.4％です。単純計算では、評価額の合計が1,000万円であれば、40,000円になります（実際には、下記の免除項目や特定の計算方法などがあります）。

登録免許税が免除される場合があります

次のいずれかに当てはまる土地は、2027年3月31日までにする申請について、登録免許税が免除されます。

• 相続で土地を取得した方が、その登記をしないまま亡くなった場合に、その方の名義とするための登記
• 土地の固定資産評価額が100万円以下の場合

この免除は、申請書に租税特別措置法第84条の2の2（それぞれ第1項・第2項）の適用を受ける旨を記載しなければ受けられません。ご自身で申請される場合に見落としやすい点です。

住所や氏名が変わっている場合

2026年4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときも、変更の日から2年以内に変更登記をすることが義務づけられました。怠ると5万円以下の過料の対象になります。施行前にすでに引っ越しなどで住所が変わっている場合の期限は、2028年3月31日です。

相続登記と一緒に整理できることが多いので、心当たりのある方はあわせてご相談ください。

よくあるご質問

相続人が県外にいます。全員そろわないと手続きできませんか。

いいえ。遺産分割協議書は郵送でやり取りができます。全員が一度に集まる必要はありません。

相続人の一人と連絡が取れません。

戸籍から現在の住所をたどり、ご連絡を試みるところから始めます。それでも所在が分からない場合は、家庭裁判所の手続きを検討することになります。事情によって進め方が変わりますので、まずはご相談ください。

亡くなった父に借金があるかもしれません。

相続放棄には原則として、相続の開始を知ったときから3か月という期限があります。相続登記より先に判断すべきことですので、できるだけ早くご相談ください。

価値の低い田や山林も、名義変更が必要ですか。

義務の対象です。ただし、一定の要件を満たせば相続した土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）もあります。どの選択肢が現実的か、状況をうかがったうえでご説明します。

ご相談ください

「何から手をつければよいか分からない」という段階でかまいません。お手元に固定資産税の納税通知書があれば、対象の不動産の見当がつきます。お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。